Husleieretten omhandler avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag. Rettsområdet er regulert ved husleieloven (husl.) av 1999, som inneholder rettigheter og plikter til både utleier og leietaker.

Husleieloven er ufravikelig i leietakers favør, noe som innebærer at det ikke kan avtales dårligere vilkår for leietaker enn de som finnes i husleieloven, jf. § 1-2 (1). Ved leie av lokale (annet husrom enn bolig), kan husleieloven fravikes, med unntak av en rekke bestemmelser angitt i husl. § 1-2 (2).

Avtale om leie av husrom kan gjøres skriftlig eller muntlig. Er avtalen muntlig, skal den settes opp skriftlig dersom en av partene krever det, jf. husl. § 1-4.

En husleieavtale kan inngås for bestemt eller ubestemt tid. Er ikke opphørstidspunktet fastsatt i leieavtalen, er den tidsubestemt, jf. husl. § 9-1.

Leien skal fastsettes til et bestemt beløp. Det kan likevel avtales at utleierens utgifter ved forbruk av elektrisitet og brensel skal fordeles forholdsmessig mellom brukerne av eiendommen. Det samme gjelder utleierens utgifter til vann og avløp når disse utgiftene skal betales etter målt forbruk, jf. husl. § 3-1 (1).

Er leiens størrelse ikke avtalt, kan utleieren kreve en leie som svarer til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår, jf. husl. § 3-1 (2).

Oppsigelsesfristen skal i utgangspunktet være tre måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned.

For leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter avtalen har adgang til en annens bolig, skal oppsigelsesfristen være én måned. Det samme gjelder for selvstendig leie av garasje eller bod.

For leieavtale om lokale der leien er avtalt pr. dag, skal oppsigelsesfristen være én dag.

Bestemmelsene i denne paragraf kan fravikes i avtale.

Det som fremkommer ovenfor vedrørende oppsigelsesfrist kan fravikes ved avtale, jf. husl. § 9-6 (4).

Er ikke annet avtalt, plikter utleieren i leietiden å holde utleid husrom og eiendommen for øvrig i den stand som leieren har krav på etter reglene i lovens kapittel, jf. husl. § 5-3 (1).

Er ikke annet avtalt, plikter leieren å vedlikeholde dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste eiendommen. Leieren plikter også å foreta nødvendig funksjonskontroll, rengjøring, batteriskift, testing og lignende av røykvarsler og brannslukkingsutstyr. Må gjenstander som tilhører utleieren skiftes ut, påhviler dette utleieren hvis annet ikke er avtalt, jf. husl. § 5-3 (2).

Utbedring av tilfeldig skade regnes ikke som vedlikehold etter annet ledd, jf. husl. § 5-3 (3).

Den alminnelige regelen om framleie er at leieren ikke har adgang til å framleie eller på annen måte overlate sin bruksrett til andre uten samtykke fra utleieren, med mindre annet følger av avtale eller lovbestemmelse, jf. husl. § 7-2.

Kontakt oss: